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盡管自己很少蓋房子，但中國平安卻一直有著“地產大佬”的俗稱，甚至有部分業內人士認為：中國平安才是房地產行業隱形“一哥”。
而這一切正是源于中國平安在房地產領域獨特的投資邏輯。近日，在中國平安開放日上，中國平安首席投資執行官陳德賢披露了中國平安在房地產領域的布局情況。
數據顯示，在中國平安2.58萬億的投資資產里，房地產資產僅占1.8%，規模達到487億元。“盡管體量不大，但收益率還不錯，可以達到7.4%。”陳德賢說，不動產是保險公司匹配長期負債最好的資產。
根據中國平安2017年年報顯示，截至2017年12月31日，平安集團投資性房地產中房屋及建筑物的公允價值為人民幣675.32億元，幾乎抵上一個綠地控股的市值。
愿作二股東
并不是所有的地產項目都在中國平安的考慮范圍之內，比如，住宅類就不在其中。從類別來看，中國平安更加偏愛于辦公樓，其資產占比達到92%至383億，這些辦公樓主要位于一二線城市。除此以外，商業地產的規模為51億 ，物流地產的規模為53億。
在這些不動產類別中，中國平安也劃定了特定的關注范圍以及理想回報。比如，位于城市周邊的康養社區，其投資期限在20年以上，預期IRR回報（內部收益率）在10%~15%；距一線城市或核心二線城市、核心商務區1小時以內交通距離的長租公寓 ，投資期限5-10年，預期IRR回報在7%~8%；涉及城市更新的項目，如城市中心區、棚戶區、老舊商業區、工業區等，投資期限在5-15年，預期IRR回報在10~20%；一、二線城市非核心區域的產業園區，投資期限為10年，預期IRR回報在7%~9%；以及高鐵概念新城，投資期限在5-15年，銷售部分IRR12- 15%，部分可能周轉率高 IRR>20%。
“房地產對于我們來說有三方面的重要意義：一是獲取穩定的現金收入，能夠更好的匹配長期負債；二是房地產投資在中長期內能夠抵御通脹；三是運營管理能力強的交易對手有助于開發類不動產的保值，所以，我們找的交易對手操盤能力非常重要。”陳德賢說。
而華夏幸福就是這樣的一個操盤手。今年7月，中國平安斥資137.7億元入股華夏幸福，為其第二大股東。9月14日，中國平安又在互動平臺上表示，在未來條件允許的情況下，將探索與華夏幸福合作，開展養老產業、公租房、長租公寓等領域的開發建設的機會。
“其實這家公司我們研究了1年多，我們認為這家企業本身在土地平整，開發、招商能力等方面確實在中國是最強的公司之一，所謂未來也希望華夏幸福和我們的平安不動產能夠更加緊密配合。”陳德賢說。
事實上，業內之所以將中國平安稱之為地產界隱形的“一哥”，規模僅是一方面，更為關鍵的是，近年來，中國平安相繼入股了多家房地產上市公司，比如，除了華夏幸福外，還包括碧桂園、朗詩集團、融創中國、金地集團、旭輝集團、綠地控股、華潤地產、保利地產、九龍倉、協信。
而對于重點合作對象，平安通常會拿到二股東的席位。通過持股的方式與這些地產公司合作，不僅獲得了更加穩定而可靠的操盤手，同時也獲得了長期股權投資下的豐厚分紅以及一進一出的資本利得。
2015年，中國平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權，持股22.36億股，躋身第二大股東之位。今年2月6日，中國平安首次減持碧桂園340萬股，每股平均價16.7813港元，套現約5705.6萬港元，此后又分別減持了910萬和1882萬股，總計套現約4.55億港元。
碧桂園也為中國平安提供著穩定的分紅回報，根據中國平安披露的數據顯示：碧桂園每年的分紅率可以達到 22.70%。
看好不動產未來的商業機遇
在中國平安的不動產投資體系中，平安銀行、平安信托、平安不動產、平安壽險和平安資管均參與其中并各司其職。
其中，平安不動產是中國平安旗下保險資金投資不動產的主渠道，截至目前資產管理規模超3000億元，同時也是平安自有物業的主要建設方，有華南第一高樓之稱的深圳平安金融中心就是其代表項目，2017年，開始布局長租公寓業務。
另外，平安入股朗詩的主體也是平安不動產，其向朗詩綠色地產（HKSE:106）進行了股權（占公司擴大股本的9.9%）和永久可轉換股投資。
平安信托這是平安體系內另一重要的地產另類投資平臺，內部設有專門的地產投資事業部，前些年平安熱衷海外買樓時，多為平安信托從中操盤。
陳德賢介紹說，不動產投資主要采用四種策略為保險資金帶來穩健回報，一是資本輸出，如土地儲備、不動產投資基礎設施、公用事業投資、股權投資等；二是資源整合，如政府及行業資源利用以及集團資源植入等；三是土地開發，如基礎設施建設、公用事業建設、商辦地產開發等；四是管理輸出，如園區運營、產業扶持以及配合集團業務創新，諸如推動租賃、資產證券化、地產基金、PE基金等融合發展。
“我認為，未來5-10年，全球金融資產收益率將低于過去10-20年的平均收益，作為長期投資業績的‘壓艙石’，平安的不動產投資策略占比也將由目前的2%提升至10%，要進一步開拓新型的不動產投資領域。”陳德賢說。
“盡管目前地產周期在調整，但我們認為之后會有一個新的周期出來，在這個過程中我們希望抓住機會。”陳德賢說。
